境外买房还是转移资产？外汇管理形同虚设？警惕海外置业外汇违规风险！
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一、冯小刚洛杉矶豪宅曝光，境外买房甚嚣尘上
二、这么多人境外买房，是如何成功的？
1、分拆结售汇：蚂蚁搬家
2、地下钱庄
3、教育公司
4、华人医院
5、内存外贷
三、CRS信息交换，海外买房成趋势
四、前车之鉴，切勿因小失大
冯导洛杉矶豪宅曝光引起吃瓜声一片。但在外管明明禁止境内居民海外购房的情况下，究竟大多数人是通过什么样的操作，到境外买到房产的呢？当然，这里只是探讨境外买房的方式，并不能证明冯导是通过这些不正规的渠道买的。甚至下列的方法，只是适用于相对来说资产并不足够多的群体小打小闹，因为资金量足够大的时候，基本是通过开立企业，以包装成直接投资的形式掩盖资产转移的目的，根本就不会通过个人渠道转移，不受5万美元所限。
崔永元已连续多日占据微博热搜。昨日下午，北京青年报发布，中国传媒大学将密切关注小崔的人身安全问题，小崔本人也多次也每日至少一发博，时不时丢几个爆炸性新闻出来。这不，冯小刚的洛杉矶豪宅，又被抖出来了。
来来，不要让贫困限制了自己的想象力，我们一起来看看大图。
这真的是冯导的房子吗？美国中文网在昨日的文章中，登出了刘龙珠律师提供的房屋信息，确实为冯小刚和徐帆共同所有。.
据美国中文网称，冯氏夫妇于2013年以220万美元购入洛杉矶市区的一套公寓后，于2014年花费500万美元购入上图别墅，且仅用三个月就完成所有手续。
这究竟是如何做到的呢？毕竟个人海外买房是被法规明文禁止的。在各家银行柜台、电子渠道出示的《个人购汇申请书》上，其内容有明确显示：“不得用于境外买房、证券投资、购买人寿保险和投资性返还分红类保险等尚未开放的资本项目”。境外买房被放置在强调项目的首位。也就是说，目前想在境外购置房产，是不被允许的。
当然，尽管申请书上有此承诺，但从既往事实来看，也确实存在着，假借旅游、生活费等其他名义汇出境外买房的情况，大家也知道，外管局也对境内个人购汇进行了额度限制，实行年度总额管理，每人每年也只能兑换5万美元。
那么，理论上来说，假设国内个人花费720万美元境外买房，即使假借名目汇款，怎么也要汇个72年，才能买到房子，究竟是如何在短短几个月内达成交易的呢？今天我们来讲一下，境外买房的故事。
百度上随便一搜“境外买房”，满屏的中介广告，直到该页底才出现相关网页信息。（“莆田系”度娘为人诟病果然是有原因的）然而，这些中介当中的绝大多数，都并非正规渠道。
明星在国外买房已经并不稀奇，甚至有媒体报道，“中国明星占据了好莱坞的半壁江山”。美国中文网在昨日的文章中指出：
“其实中国人以外国人身份在美国买房并不违法，美国是一个成熟的市场经济国家，对外国投资者持欢迎态度。同时，法律透明公开，购房程序要比其它国家相对简单明了；任何人都可以购买美国房产，只要拥有中国护照，就可以完成购房交易，即使没有美国签证，也可以通过电子邮件完成交易。所以有钱的中国人在美国买房并不是难事。但是这些年随着中国外汇政策的紧缩，美国买房已经不再是钱多钱少的问题，在换汇申报单上对个人购汇用途作出了详尽的分类，第二条的第5子项清晰的明确了包括不得用于境外买房、证券投资、购买人寿保险和投资性返还分红类保险等尚未开放的资本项目。”
对境内居民来说，由于境外买房属于现行未开放的资本项目，因此即使是到外管局审批也是批不出的，可以说目前市场上绝大部分的海外置业都或多或少存在着外汇违规风险。
事实上，即使通过非法途径成功海外置业，也有可能血本无归。前段时间加拿大发生案例，两个中国人在共同置业的房产上产生了纠纷，法院判定其中一个因分拆结售汇途径出境的中国人，因为资金来源非法，从而失去房产所有权，终究竹篮打水一场空。
那么，境外买房不被允许，那为什么这么多人在境外买到房产了呢？在这里，首先需要强调一下，当前个人外汇管理的原则，即经常项目可兑换，资本项目按兑换进程管理。
《个人外汇管理办法》（中国人民银行令[2006]3号）
第三条 经常项目项下的个人外汇业务按照可兑换原则管理，资本项目项下的个人外汇业务按照可兑换进程管理。
换句话说，学费、生活费、旅游、就医等，是可以购汇汇出的，这算经常项目。出国旅游、学习买的境外人生意外伤害险，也是允许的，这算已开放的资本项目。但境外购买投资型保险、买房，是不允许的。
问题来了，为什么要对个人购汇进行这样的管理呢？从外管的角度来说，他们假设境内个人天然使用的是人民币，境外个人天然使用的是外币。那么对境内个人的购汇，其审核重点就在于用途，你要兑换外币干吗？而对境外个人来说，审核的是你的人民币哪里来的？
基于此，即使是全面开放经常项目，外管局也对个人结售汇实行年度总额管理。也就是说，除非提供合理证明，否则每个境内居民，每年只能以人民币兑换5万美元。
《个人外汇管理办法实施细则》（汇发[2007]1号）
第二条 对个人结汇和境内个人购汇实行年度总额管理。年度总额分别为每人每年等值5万美元。国家外汇管理局可根据国际收支状况，对年度总额进行调整。
个人年度总额内的结汇和购汇，凭本人有效身份证件在银行办理。
第十二条 境内个人经常项目项下非经营性购汇超过年度总额的，凭本人有效身份证件和有交易额的相关证明材料在银行办理。
那么合理证明包括哪些呢？小编简单罗列了以下几种情况，仅供参考。
自费出境学习学费或生活费：本人因私护照及有效签证（或签注）、境外学校录取通知书（购买第二学年或学期以后的学费或是生活费无需提供）、境外学校相应年度或学期学费证明或生活费用证明。
自费出境学习保证金购汇：本人因私护照、境外学校录取通知书、境外学校学费证明或生活费用证明。
境外就医：本人因私护照及有效签证（或签注）、境内医院出具的证明附医生意见以及境外医院出具的费用证明。
境外培训：本人因私护照及有效签证（或签注）、境外培训费用证明。
缴纳境外国际组织会费：国际组织缴费通知。
境外咨询：合同（或协议）、发票（支付通知）。
境外邮购：广告或定单等收费凭证。
境外直系亲属救助：只能因直系亲属在境外发生疾病、死亡和意外灾难等情况才能办理。凭直系亲属关系证明（父母、配偶、子女）、救助的相关证明材料办理。
外汇保险：保险合同、保险经营机构的付款通知，境内个人购买保险必须符合国家规定，不能到境外购买人寿保险和投资返还分红类的保险产品。
专有权利使用和特许费：合同（协议）、发票（支付凭证）、专利证书或版权证明。
其他服务贸易费用：合同（协议）、发票（支付凭证）、视情况而定的其他辅助性材料。
漫长的科普时间结束，下面大家就一起来看看，究竟大多数人是通过什么样的操作，到境外买到房产的呢？当然，这里只是探讨境外买房的方式，并不能证明冯导是通过这些不正规的渠道买的。只能说，境内绝大多数居民境外买房，基本上是下列的这些违规的操作。其实这些方法，只是适用于相对来说资产并不足够多的群体小打小闹，因为资金量足够大的时候，基本是通过开立企业，以包装成直接投资的形式掩盖资产转移的目的，根本就不会通过个人渠道转移，不受5万美元所限。重要的事情说三遍，下列的行为都是违规的哦！违规的！违规的！
分拆结售汇：蚂蚁搬家
这是最简单最普遍的方式。境内个人对外付汇，按照以下原则进行管理。
外管规定，对个人单笔等值5万美元以下的经常项下非经营性外汇收支业务（就是上述所列留学、旅游、就医等），原则上可不审核交易单证，所以对大多数人来说，五万美元，就是不需要提供汇款证明的一个坎。甚至为了防止被查，现在很多人将汇款金额调低至4.9万美元，以期躲过抽查。
于是，有境外买房需求的个人，通常会发动七大姑八大姨，利用大家的购汇额度，我出人民币，大家每个人到银行兑换五万美元，汇款到我境外的收款账户。或者爸妈爷爷奶奶外公外婆每人购汇五万美元，转到我境内外汇账户上，我来汇到境外去（外汇划转仅限直系亲属）。这就是传说中的蚂蚁搬家。
事实上，并不是外管没有意识到这种操作，而是屡禁不止。早在2006年的《个人外汇管理办法》中就曾规定，“银行和个人在办理个人外汇业务时，应当遵守本办法的相关规定，不得以分拆等方式逃避限额监管，也不得使用虚假商业单据或者凭证逃避真实性管理。”并在2009年对分拆结售汇的具体操作做出了详细的归纳。
《关于进一步完善个人结售汇业务管理的通知》（汇发[2009]56号）
第一条 个人不得以分拆等方式规避个人结汇和境内个人购汇年度总额管理。个人分拆结售汇行为主要具有以下特征：
（一）境外同一个人或机构同日、隔日或连续多日将外汇汇给境内5个以上(含，下同)不同个人，收款人分别结汇。
（二）5个以上不同个人同日、隔日或连续多日分别购汇后，将外汇汇给境外同一个人或机构。
（三）5个以上不同个人同日、隔日或连续多日分别结汇后，将人民币资金存入或汇入同一个人或机构的人民币账户。
（四）个人在7日内从同一外汇储蓄账户5次以上(含)提取接近等值1万美元外币现钞；或者5个以上个人同一日内，共同在同一银行网点，每人办理接近等值5000美元现钞结汇。
（五） 同一个人将其外汇储蓄账户内存款划转至5个以上直系亲属，直系亲属分别在年度总额内结汇；或者同一个人的5个以上直系亲属分别在年度总额内购汇后，将所购外汇划转至该个人外汇储蓄账户。
（六）其他通过多人次、多频次规避限额管理的个人分拆结售汇行为。
为了更加严格的防范分拆结售汇行为，外管思前想后，想了个大招：《关于进一步完善个人外汇管理有关问题的通知》（汇发[2015]49号）规定，自2016年1月1日起，对分拆结售汇的个人实施“关注名单”管理。
第一次发现，通过银行下发《个人外汇业务风险提示函》，予以风险提示：我知道你在搞小动作，你不要再做坏事了。
第二次发现，这人还不改正，外管就不原谅了。通过银行下发《个人外汇业务“关注名单”告知书》告知：你已经正式被纳入“关注名单”管理了。
那么到底什么是“关注名单”呢？简单来说，就是一个外管的黑名单，有效期为被列入“关注名单”的当年及之后连续2年。“关注名单”内个人办理个人结售汇业务，两年内不再享有5万美金的个人便利化外汇额度。所谓的便利化额度，就是可以通过网银办理结售汇，在柜台五万以下不需要出示证明。便利额度的取消，意味着在关注期限内，银行不得为“关注名单”内的个人办理电子银行结汇和售汇业务；通过柜台为其办理结售汇业务时，应比照超过年度总额的结售汇要求，经常项下严格审核真实性材料，资本项下须经必要核准。同时他/她还将受到反洗钱调查，视情节接受处罚。
那么，外管又是如何发现我出借了自己的额度呢？如果同一境外账户，一个月内收到3笔以上的大额汇款，就已经触碰预警线了。怎么样，怕了吧？还敢随便出借自己的额度给别人吗？还敢乱用别人的额度买房吗？（起码多开几个境外账户啊少年！）
地下钱庄
没有那么多亲戚朋友可以连累怎么办？很多人转而选择了地下钱庄。地下钱庄的操作方法很简单，钱庄有一个境内机构和境外机构。境内客户将人民币汇给境内机构，钱庄的境外机构将外币转账给客户的境外账户。资金并未实现跨境，所以被外管抓到的可能性较小。
通常费用在千分之三到千分之五左右，看上去童叟无欺，价格公道。当然，也要看你找的钱庄处在交易的上游还是下游。在整条犯罪链末端的黄牛，可能收费甚至高达百分之五。毕竟现在查的严了，风险大了，价格也高了。
随着全国地下钱庄案的接连告破，地下钱庄们也与时俱进，采取了“验证码”方式，对账号的有效期进行了设置。比如通知客户在半小时内汇款到账，若客户没来得及，钱庄则立马换一个收款账号，反侦察意识极强。
某知名全国连锁房地产中介也做海外置业的生意。听闻他们的交易方式是，客户给中介人民币，中介的境外机构负责帮客户在海外买房、租房一条龙服务。（小编OS：emmm这个本质上不就是钱庄模式嘛……）
当然，外管和公安部门也从未在打击地下钱庄这件事上松懈。近日，人民银行副行长、国家外汇管理局局长、互联网金融风险专项整治工作领导小组组长潘功胜带队赴公安部，与副部长孟庆丰举行工作会谈。
双方就互联网金融风险专项整治、打击地下钱庄及非法外汇交易平台等有关情况及下一步工作安排交换了意见。双方将进一步加强协作配合，继续深入推进相关工作，加强信息数据交换和工作衔接，加大对相关领域重大违法犯罪活动的行政处罚和刑事打击力度，开展广泛宣传教育，构建监管长效机制，坚决整治金融乱象，维护良好金融秩序。
教育公司
在一二线城市，这种案例发生的比较少，毕竟出国留学的学校，大家多少也听过一点，没听过网上也可以搜索得到。但前几年，通过教育公司外逃过大笔资金。
某偏远地区存在大批学生以留学支付学费的名义，汇款至境外某野鸡大学，随后声称放弃出国读书，这笔款项也就不了了之。经查，发现接受款项的账户并非是学校，而是某教育公司。事实上是教育公司冒充学校，聘用学生通过这种途径达到海外转移资产的目的。
所以现在通常要求收款账户为学校，如果是非学校的中介机构，银行需加强审核，例如查看该中介机构是否有正规网站、正规合作学校、成功中介案例等等，做好展业。
华人医院
毕竟以学费的方式汇款，5万美元以上需要提供证明，于是心思活络的中介们又找到了新的渠道——就医。美国有这样的案例，几个有医生执照的华人医生，开立私立医院，接收从中国来的阿姨大叔们，到了美国后“生病”，到该医院就医。众所周知，国外就医费用奇高，由医院开出假的费用清单，旅客们的国内家属从境内汇急诊医疗费用，轻松突破5万美元的限制，收到的款项用于购买房产。
当然，事发后也加强了审核，一大批所谓华人私立医院关门。银行也学乖了，就医审核趋严，通常需要国内的诊疗证明等真实性证明文件。
境外购买保险
最广为人知的案例就是碧桂园森林城市项目了。有传闻称，碧桂园帮客户在香港开户时，是以购买保险的名义进行操作，以避开个人年度购汇额度5万美元的限制。但自2016年12月开始，香港方面开始禁止银联、Visa、MasterCard到港购买保险，切断了该付款途径。自2017年起，就要求所有中国大陆买家转为在香港或新加坡付款，以规避外管局的资本管制政策。
2017年4月5日，碧桂园集团宣布，“新加坡旁”的碧桂园森林城市已经完全停止在中国的销售计划。碧桂园森林城市项目正式搁浅。
内存外贷
这就是跟企业内存外贷同样的套路了，本质上是地下钱庄模式。客户将人民币存在境内银行，境外银行对客户的境外账户放款外币，但存在一部分贷款费用。可见只要资金充足，个人业务完全可以复制公司业务的套路嘛。当然，现在内存外贷管的严了，这种情况也少了。
很多人在境外买房，并不一定是出于海外投资的目的，但绝大多数都是通过以上甚至其它的违规方式完成的。
无论是为了洗钱还是转移资产，美国有账户合规法案FATCA，OECD有CRS（Common Reporting Standard），通过将我国居民的离岸金融账户信息自动交换给账户持有人税务居民所在国的税务当局，也就是我天朝国税总局。
对很多人来说，将资产转移到非CRS交换国，就可以躲避交换。甚至将现金转换成房产，就更不属于金融账户信息的范畴了。这也是近些年，海外买房成风的原因之一。
冯导想尽了办法在洛杉矶买房，5年也不过从720万美元到900万美元，还不包括汇率成本、手续成本、维护成本和房产税，其涨幅还不如国内一线城市。小编不敢说他是否是通过正规渠道出资购买，只能说，对其他绝大多数境内客户境外买房的情况来说，多半是违规的。
当然，从资产转移的需求角度来说，就不一样了。当需要转移的资产足够多的时候，通常是包装成直接投资，以公司的名义，而不仅仅局限于所谓的5万额度。所以啊，普通看官看看热闹就好了。
违规案例1：分拆逃汇案
王某个人分拆逃汇案
2015年7月至8月，山西籍个人王某将其本人的资金转入自己公司30名员工的账户，并由其员工以境外留学名义购汇，分30笔汇至王某在境外的个人账户，总计金额折美元144.63万美元。
王某上述行为违反了《个人外汇管理办法》（中国人民银行令〔2006〕第3号）第七条，属于逃汇行为。根据《中华人民共和国外汇管理条例》第三十九条，外汇局对其作出罚款9万元人民币的行政处罚。
内蒙古籍宋某分拆逃汇案
2015年7月至2016年12月，宋某为实现非法转移资产目的，利用本人及其亲属、朋友共计54人的个人年度购汇额度，以出国留学费、就医、境外旅游等虚假名义将个人资金分拆购汇后汇往其境外账户，非法转移资金349.27万美元。
该行为违反《个人外汇管理办法》第七条的规定，构成逃汇行为。根据《外汇管理条例》第三十九条的规定，对其处以罚款68.3万元人民币。
违规案例2：非法买卖外汇案
2016年8月至9月，陈某为实现非法向境外转移资产目的，将2600万元人民币打入地下钱庄控制的境内账户，通过地下钱庄兑换外汇汇至其香港账户，金额合计389.06万美元。
该行为违反《个人外汇管理办法》第三十条，构成非法买卖外汇行为。根据《外汇管理条例》第四十五条，处以罚款169万元人民币。
违规案例3：个人网银分拆购付汇
案件回顾：
银行为205名个人办理了分拆购付汇业务，金额合计1024万美元，共7组；全部通过网银办理。
案件分析：
5万便利化额度内，银行一般不需要审核单据，因此本案银行事后才发现。但是结售汇办法和汇发2009年56号文都明确了不得分拆。
以往柜面业务多，多强调柜面人工审核，现在网银多，强调的是技术防控，从“人防”到“技防”。尽管系统为总行开发，但业务落地到开户行，因此责任是落地到开户行的。
违规案例4：银行员工组织个人分拆购付汇案
案例描述：
2014年5月至2016年1月，某银行为17名个人办理18笔购汇汇出业务，金额81.08万美元。其中16人为该行员工，均为出借个人购汇额度帮助该行负责人及朋友购汇汇往境外账户。2016年7月，该行为5名员工办理5笔购汇提钞业务，金额45000美元，均为出借个人购汇额度帮助该行负责人购汇提钞。
存在的问题：
该行上述行为违反了《个人外汇管理办法》第七条、第九条、第三十二条等规定，参与人员主要为该行负责人和员工，情节严重、影响恶劣。
违规案例5：银行违规办理个人分拆购汇案
案例描述：
2015年2月，某银行所辖支行在同一企业多名员工同日通过新开账户集中购汇、每笔接近5万美元、本人不到场等分拆特征明显的情况下，既未审核个人委托购汇授权书等材料，也未对购汇人民币资金来源进行尽职调查，为2名个人办理了41人名下的个人购汇，金额合计204.59万美元。
存在的问题：
该行上述行为违反了《个人外汇管理办法》第七条、第九条、第三十二条等规定，情节严重。
全文完
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